最近政府出台了不少房地产方面的调控政策，但对控制房房价上涨作用并不明显。数据显示：去年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，深圳同比涨幅高达12.3%，北京高达10.9%。在二次调控政策出台后，房价却在调控声中继续上涨。
一、宏观调控措施失灵的原因
国内多项调控政策主要集中在房地产的供给上。本意是通过打压、紧缩、限制、规范的方式，来整肃房地产市场，但从供需关系看，全国城镇住房仍供不应求。房价上升与宏观调控政策南辕北辙，房价“虚火”越烧越旺。
二、宏观调控政策导向有误
一是央行出台贷款利率上升政策，对实际自住的长期按揭购房者造成伤害，而对炒房者毫无影响。二是以“加税”为基调的调控政策反而促使房价上涨。各地政府出台的政策主要有：交易增值部分收20%的个人所得税，五年内交易收营业税5%等。增加交易成本，往往提高交易价格。这种政策挫伤了卖房积极性，住房供应进一步减少，导致房价提升，税赋最终都是由买卖双方共同向政府支付的。三是户型控制政策。要求90平方米以下占总开发量的70%，对超过140平方米的大户，多征收契税。事实上，开发商在户型设计上早已动足脑筋，把相邻的两户设计成可分可合。所以只要房价降不下来，老百姓还是买不起房。 四是经济适用房和廉租房政策。很多城市年开工量都在百万平米以上，一半以上都用于拆迁安置，真正能够提供给老百姓的不到三分之一。真正的低收入者还是很难买得起。造成一方面众多市民无房可住，另一方面却大打广告推销经济适用房。
三、政策建议 
1、开发商四年内土地未开发完，征收土地使用权闲置金。开发商获得土地使用权后，政府可以要求开发商四年内完成开发并销售，超四年未完成的，应按开发量未完成的比例，征收土地使用权闲置金，这样就会促使开发商加快开发和加快销售，从而提高供应量，防止哄抬房价和恶意圈地。 
2、推行现房销售政策。禁止期房销售，开发商就不能提前获得购房者的资金，开发商在完成开发以前，就不能利用预收资金去购买新的土地，从而使土地价格降温，推动房价下降。
3、按照累进税率对房地产商进行征税。按照西方的反暴利政策，对房地产开发商实行累进税率，对于开发商获得的超额利润，实行超额累进税率，特别是对获得“招拍挂”以前的协议出让土地的项目，进行严格成本审计，将其净利润率控制在一定范围。
4、加大经济适用房和廉租房建设。每年按城市供地面积的30％左右，按照配套先行的原则在城市近郊推出商品房用地的同时提供经济适用房用地，建造经济适用房和廉租房，使更多的居民能享受到经济适用房和廉租房，在生活上又具有可居住性，切实解决中低收入者的需求，同时又不至于对商品房的销售造成冲击。对代建、委托代建的经济适用房，应在竣工财务决算报告审计的基础上，设立一定的利润限制。
5、调整二手房流通政策。降低房地产交易环节税费，取消宏观调控以来增加的各种税费，从而降低购房者的附加成本，加快二手房市场的流通，使二手房市场回归理性。同时，增加住房保有环节税费，防止投机性购房。对于一个家庭同城拥有二处以上房产，并超过一定面积的，其拥有的第二套住房从第三年起每年按照一定的比例征收房产税，迫使其尽快出售，增加二手房供应。
6、加大公积金的覆盖面。公积金制度作为我国住房制度改革的一项重大措施。从出台至今，一直受到非议。其最主要的弊端就是覆盖面太窄，广大的中低收入者一直享受不到公积金的利率优惠。建议像社保一样实行强制性交纳，同时降低公积金的贷款门槛，使更多的中低收入家庭能够享受公积金。并将公积金收益的50％进行廉租房建设，使更多的城市困难家庭能够享受保障性住房。 
（卢步东系民建浙江省委会副主委、省旅游集团公司总经理）