所谓老小区是一个相对的概念，是相对于新建小区而言的,一般是指在1997年以前建设的多层居民住宅小区.在我们的城市中,老小区往往占了很大的比例,有的城区里老小区的比例甚至在70%以上.因此,如何管理好老小区,如何使居住在老小区的居民得到安全便利和优良的服务是我们基层政府应该优先考虑的问题.解决好这一问题对构建和谐社会有着重要的意义。
老小区和新小区相比有着一个明显的区别就是老小区往往没有物业公司管理,而新小区则一般都有物业公司的管理.老小区由于多种历史原因,它的市容环境卫生、治安和社区文明建设等方面存在很多的问题,管理特别难,居民的困难也特别多,与新建小区之间,更是存在很大的差距.老小区的管理难是国内城市公认的一个难题。笔者根据工作经验和相关研究,认为在现阶段对老小区实施准物业管理是解决老小区综合管理难的一项有效方法。
一.老小区物业管理的重要性
物业管理是市场经济和房地产发展的产物,它在推动小区规范管理、市容环境卫生、社区文明建设和提高小区居民的生活质量等方面起了很大的作用.新建小区居民的生活在很大程度上已经离不开物业管理了。 
老小区由于历史的原因,它有着与新小区很多不同的地方,包括:一是受当时条件的局限，小区配套设施的标准低，有的甚至连自行车棚都没有安排,更不用讲汽车库的配置了;二是老小区的市政设施多年失修，小区内道路坑洼不平、化粪池经常堵塞外溢;二是居住环境较差,绿化面积少,居民违规搭建的建筑比较多,一楼居民破门、破窗、侵占绿地的现象比较多；三是流动摊贩多,马路市场如"野火烧不尽，春风吹又生"；四是老住宅小区没有管理部门，基本的房、路维修很难解决,日常问题主要靠社区居委会处理解决.五是居住在老小区的居民中困难群众和外来人员都比较多,人员构成比较复杂,管理难度比新小区大得多.正是由于上述问题的存在,使得老小区的管理特别复杂特别困难.因此,从某种程度上讲,老小区比新小区更需要有物业公司来进行长效的、不间断的专业日常管理.对老小区实施现代的物业管理不但可以改善老小区的容貌、解决好老小区居民的一些日常生活困难, 而且通过物业管理可以改善老小区的安全环境、提升居民的生活质量, 同时也可以减轻当地街道和社区所承担的一些不应该承担的负担.据笔者所知，老小区的居民和当地的街道和社区非常希望有物业管理对老小区实施规范的管理。
二.准物业管理的概念
一般的新小区物业管理实施的是根据国家<<物业管理条例>>的要求实施的标准物业.由于老小区的不同情况，在老小区实施标准物业就可能行不通了。据笔者了解，在很多城市，已经实施标准物业管理的老小区出现了“物业费收入少、物业管理差”的恶性循环. 实践告诉我们,在老住宅小区实施标准物业管理是不可行的.主要原因在于:一是老小区的基础设施差,特别是物业管理用房和安全设施等方面不具备实行标准物业管理的要求;二是按照标准物业要收取较高的物业管理费,最低标准每户人家每年也要一、二百元,这对老小区的很多居民来讲是一笔不小的费用,他们中有很多人是不会缴纳的;三是老小区的居民由于长期的习惯,缺乏化钱买服务的意识,由此造成物业费的缴纳率相当低；四是老小区对道路、房屋等方面的维修要求特别多，费用特别大等等。正是由于上述原因的存在，现在已经实施标准物业管理的很多老小区出现了 “物业费收入少、物业管理差”的恶性循环。
在标准物业管理行不通,而老小区又需要实施物业管理的情况下,怎么办? 笔者认为,“准物业管理”是一个比较可行的方法.所谓准物业管理是指在老住宅小区实施的管理标准和收费低于一般物业管理的物业管理制度.这是一种特殊的物业管理制度,是对现行物业管理工作的一项创新.它的特殊性在于:一是这一管理制度仅仅适用于老小区;二是它的管理标准比一般的物业管理制度所适用的管理标准低;三是它的收费低。
三.准物业管理的服务与收费标准
由于老小区的特殊性,它所需要的服务应该与新小区的服务有区别,高费用的服务不是老小区的居民需要的和能够承受的.老小区需要的是最基本的服务, 在得到最基本服务的同时缴纳最低的物业管理费.因此,相对于新小区的物业管理标准,我们应该就老小区的物业管理制定一个基本的服务标准,即准物业服务标准.下面就是笔者在工作中体会出来的准物业服务工作内容:
一是环境卫生保洁工作.卫生保洁是最基本的物业管理工作,也是群众最关心的.因此,这是老小区物业管理中首先要保证的. 环境卫生保洁工作,包括小区道路的12-14小时动态保洁、楼道定期保洁和绿化带的保洁等等.
二是社区保安工作.小区安全保卫工作也是最基本的物业管理工作和群众最关心事情. 因此,这是老小区物业管理中必须要保证的. 社区保安工作包括小区内部和周边的巡逻、门岗的24小时值班、进出小区外来人员管理等等.
三是绿化养护管理工作.老小区的绿化不多,对于小区居民来讲非常重要,而且绿化养护管理是一个经常性的工作.因此,这项工作应该而且可以纳入老小区的准物业.
四是小区的停车管理工作.老小区由于建设年代早,有很多小区没有配套的自行车车棚,基本上没有汽车停车位的配置.因此,车辆乱停乱放是一个比较普遍的现象. 车辆乱停乱放对小区居民的进出通行和小区秩序都带来了严重的影响,停车难和乱停车也是很多群众反映强烈的问题之一. 因此,这项工作应该而且可以纳入老小区的准物业.而且通过对停车收费可以补贴物业管理经费的不足。    五是小区“除四害”工作. 老鼠、蟑螂等四害对居民的生活有很大的影响,在老小区老鼠、蟑螂等四害的数量又比较多,是一个需要经常性管理的工作,但又不需要化很大财力物力,因此, 这项工作应该而且可以纳入老小区的准物业管理范畴.
六是小型维修.小区内的公共道路、房屋、绿化等方面出现的一些小打小闹的维修,所需的钱不多,但和居民的生活有关,这些东西可以部分纳入老小区的准物业管理范畴.但是较大的道路和房屋维修等不是准物业的管理范畴。至于较大与小之间的具体划分标准则是可以由物业公司与业主委员会协商决定的。
笔者将上述六项工作视为老小区准物业管理的主要的基本工作,合称为“两保两管一除一小修”。“两保”指环境卫生保洁和社区保安；“两管”是指绿化养护管理和停车管理；“ 一除”是指“除四害”工作；”“ 一小修”指的是小区内的公共道路、房屋、绿化等方面小型维修.应该讲,上述内容已经基本上可以满足老小区居民的物业管理需要. 基于老小区的实际情况，对老小区实施的是准物业管理，因此，对老小区的物业管理费也应该是低标准的，一般是标准物业的一半为宜，当然，具体的收费标准应该由物业公司和业主委员会协商决定，并在合同中予以明确。
四. 政府的扶持政策
老小区是一个特殊的小区,居住在里面的也是特殊的群体,他们在社会上是一个相对处于弱势的地位,需要社会和政府的扶持.管理这类小区的物业公司在现实中多数是亏损的,而这样一种亏损状态不是物业管理公司所造成和所能解决的,因此,政府出台扶持老住宅小区物业管理的政策是必须的和应该的.政府的扶持政策在某种程度上讲是老小区准物业管理成败于否的关键。笔者认为,政府的扶持政策应当包括以下几个方面:
一是老小区内部的道路维修、化粪池维修和绿化改造由政府职能部门负责,经费应当由财政在城市维护费中开支.因为这类维修项目所需要的费用很大,动不动就要几万、几十万,而且老小区在这方面的需求又特别多。这样一笔费用不是老小区的居民能够承受的，因此, 此类经费由政府职能部门负责解决比较符合实际.实际上，对无物业管理的老小区的道路维修、化粪池维修和绿化改造等等多是由政府城管（城建）部门负责解决的。
二是政府应该建立关于老小区低保户等生活困难群众物业管理费代缴机制.老小区的居民中失业人员和低保户等生活困难群众特别多,他们同样需要物业管理带来的卫生、安全、有序等服务,在他们缴纳物业费有困难的情况下,政府应该有“生活困难群众物业管理费代缴机制”,以解决这一实在的问题.如同政府对生活困难群众在水、电、房租、物价等方面的补贴一样。
三是政府应该建立关于老小区物业管理补贴基金。根据有关规定,新建小区有一定比例的物业管理用房和经营用房的配置,而老小区在这方面的配置是欠缺的,这一欠缺不是居民和物业公司的责任,是历史的原因,而小区物业管理必须要有足够的物业管理用房和经营用房,这样的问题就只有政府才能解决.同时,老小区较低的物业管理费用和较低的收缴率也很需要政府的政策支持。因此,很有必要建立“老小区物业管理补贴基金”。   注:  作者系机关事业支部主任、江东区东胜街道办事处副主任，职称高级经济师。