温州近年来商品房价格屡创新高，尤其是2004年下半年以后，房产市场进一步升温，市场炒作气氛浓烈，使已经严峻的商品房供求结构性矛盾更加突出，由此引发的某些经济、社会问题值得我们认真思考和重视。为此，我们提出有效调控温州房地产市场的一些看法和建议，以期对政府引导温州房地产市场的健康、稳定发展提供参考。
一、温州房价过高是供求结构性矛盾和市场投机炒作的结果
1、温州商品房价格、土地价格已超出了杭州、宁波，位列全省首位。据温州城市调队最新统计显示，2004年1--3季度，温州市区房屋销售综合平均价首次超过杭州，名列全省首位。其中商品房销售平均价比杭州高出2%，比全省平均水平高出31.7%。2004年10月，市区江滨路15.333亿高地价记录维持不到一个月，就被龟湖路一土地拍卖 “刷新”。温州的土地价格和价格的增幅超过了省内的杭州和宁波，双双位居全省之首。据统计，目前温州房地产项目开发的土地成本已经远远高于占总成本40%的全国平均水平。
温州商品房价格过高，这同物美价格适中的经济适用房供应不足直接有关，求大于供加上人为炒作必然导致房价升高。温州一方面是高档、大户型商品房闲置率高，这些房子工薪阶层可望不可及，工薪阶层买得起的房子建造又跟不上，势必造成房价上升。
2、温州房地产市场炒作行为盛行，房价虚涨。在省内各城市中，只有温州的二手房价格高于商品房。2004年前三季度，温州二手房交易综合平均价格同比猛升32%。市区民航路、蒲鞋市一带的旧房仅在8、9月份每平方米涨幅都在1000-1500元左右，每平方米已高达7500-8000元，新城、下吕浦的房价更高达8000-9000元以上，有不少已超过10000元大关。
温州房价在短时间内的快速上涨与楼市炒风兴盛不无关系。温州市场经济发育较早，百姓手中积累了充裕的资金，一方面我国目前可供居民投资选择的金融工具有限，另一方面温州人(尤其是经商办厂的老板)历来就有投资置业的偏好和观念。因此，以房地产为代表的实物资产自然成了百姓首要的投资选择。然而由于温州人多地少、土地严重不足，使房地产开发的土地成本昂贵，再加上政府近年来经济适用房建设的滞后，在数额庞大的民间资本推动下，价格不断攀升。而富于商业思维的温州人自然不会看不到其中巨大的投资机会和利益，一些人在房地产投资上获得了巨额的回报后，许多人也加入到“炒房”这一队伍中来。此外，温州近几年来国有土地的投标价格一次高过一次，不断刷新纪录，推动了新开楼盘价的上升。这种房价已远远超过了普通百姓的购买能力，也与温州目前的经济实力和城市发展水平不适应。
二、过快上涨的房地产价格对温州经济社会发展带来不利影响
1、过高的房地产价格，加大了温州的商务成本，不利于吸引投资，还给引进专业技术人才带来负面影响。奇高的土地成本，昂贵的住房价格，导致商务成本居高不下，近年来一些本地企业将生产基地迁往投资环境更好、商务成本较低的周边省市，一些外商及国内投资者考察温州后发现土地短缺、房地产价格虚高。其投资的积极性也受到了影响。昂贵的住房价格和房租对那些具有一定技术专长又有固定收入准备在温州长期居住的外来白领阶层，无疑是一道较高的门槛，可能使一些人被迫选择到其他城市发展和创业。据《温州都 市报》2004年11月份对全市外来务工人员中有相对固定收入和住所的人员调查，96%的人认为温州外来务工人员尤其是白领阶层的生活成本，成为引进人才和吸引外来务工人员的一个不利因素。
2、房产价格快速上升，加剧了投机炒作，不仅使社会收入分配扭曲。而且潜伏着巨大的房产投资风险。同时为政府权利部门滋生腐败提供了温床。温州房价在短期内快速攀升，助长了房产投机行为，一部分人一夜暴富，使收入分配严重扭曲，诱导更多的人加入到炒房队伍中来，房产投资的风险日益集聚。房产炒作的巨大利润诱惑，使不少手握实权与房地产开发商有种种联系的政府工作人员，利用权利以隐蔽方式从房地产开发商手中以低价获得一套甚至多套一手房，很快再加价转售，谋取巨额收益。一个公开的秘密就是从房地产开发商手里搞到一张一手房 “计划票”，转手就赚几十万。这种行为严重损害了政府公务员的形象，导致腐败现象愈演愈烈。
3、住房价格的迅速上涨，对绝大部分还处在生存阶段的普通城市居民形成巨大的冲击，恶化了他们的生活环境和生活质量，会滋生社会不稳定因素。按温州统计局公布的2003年温州城镇人均可支配收入16035元计算，一个3口之家收入约为4.8万元左右，按目前温州的平均房价7000元来计算，一套80-120平方米的住房约需要56-58万元，那么温州的房价收入比为11.7-17.5，远远超过了国际公认的合理区间。
4、持续快速上涨的房地产价格，给温州银行业房地产信贷业务积聚了巨大的风险隐患。目前在旺盛的炒作力量推动下，房地产价格持续上涨。房价虚高，风险日益加大，一旦市场发生逆转，房价下跌，将直接威胁银行房地产信贷的安全。2003年底温州住房贷款余额为329亿元，占同期金融机构贷款余额的25%。从统计数据看，房地产贷款规模不是很大，但是，由于投资主体没有形成多样性和多渠道化，房地产投资的各项资金主要来源于银行(包括土地出让金、企业开发资金、楼盘预售阶段的抵押贷款等等)。而在个人房产投资领域，目前各商业银行的个人抵押贷款已接近100亿 (不包括以上项目投资)。温州个人房产抵押贷款资金仍然用于购房的现象很普遍，这使商业银行直接或间接地承受了房地产各个环节的资金和信用风险。假如房地产市场出现不利的变化，银行无疑将成为最大的风险承担者。90年代香港和海南房地产市场大幅缩水的教训提醒我们不能不防范金融风险的危害。
三、意见和建议
为有效改善供求关系，保持房地产信息畅通，保持房价稳定和房地产业的健康发展，我们向政府相关部门提出以下建议。
1、提高土地利用率，增加土地储备和供应的透明度。政府在通过多方途径增加土地储备的同时，应在提高土地利用率上多做文章，努力提高有限土地的利用效率。此外，建议政府定期公布土地储备情况和每年的土地供应计划，使开发商和投资者避免盲目性，减少炒作。
2、调整住房供给的结构，增大经济适用房建设力度，有效缓解住房消费的结构性矛盾。控制高档商品房的投资规模和建设力度，满足普通居民的住房需求，据《温州都市报》10月份的一项调查，购房者对中小型的选择比例较高，对150平方米以上户型的选择比例仅占3.8%。 而温州目前市场上的房源面积仍 以150平方米以上为主打，一些 小套型房源供不应求。因此，加大普通中小户型商品房的供给是解决住房供求结构矛盾的重要措 施。政府应切实采取措施，引导房地产商开发建设更多的一般市民能消费得起的经济适用房，政府直接掌握的众多房开公司在今后一个时期更应身体力行。
3、妥善解决城市拆迁居民的回迁安置问题。温州市近年来旧城改造的力度很大，但一个突出的问题是回迁安置的速度太慢。拆得多，回迁的少，这在相当程度上加剧了我市住房供求的结构性矛盾，成为促使住房价格上涨的一大因素。建议政府在拆迁问题上一方面要统筹规划，合理安排，避免盲目性，同时，加快拆迁安置的速度和进度，采取先建后拆，或者拆迁与安置房建设同步进行。现在，安置房建设资金不足是制约拆迁户回迁的一个主要原因，市政府及有关部门重视解决，宁愿迟上几个其他重点工程项目，也要保证拆迁户回迁置房的建设资金，这毕竟是直接关系千家万户的“民心工程”!
4、采取有效措施，杜绝公务人员以权谋私、炒作房价。对公务员尤其是实权部门的公务人员，要加大业务审计和检查力度，防止利用职权谋取私利的违纪行为，严格实行公务员定期收入申报制度，加大违纪处罚力度。