浙江民建
丽水
我的位置:主页  > 地方信息 > 丽水
房产牛市不能再牛了
发布时间:2007-06-22 09:23:21
  |  
作者: 齐育华

最近几年,在党和政府的关心重视下,房地产市场日益活跃,满足了相当部分市民生活居住需求,并有力地带动了城市的建设和发展。特别是经济适用房和廉租房制度的实施,又解决了许多机关干部和低收入群体的住房困难。这是改革开放住房制度完善后所取得的巨大成就,大家有口皆碑,有目共睹。但是随着城市化进程的加快,人口的集聚,住房需求量的增加,房价也不断攀升,有的中小城市房价竟达每平方7000多元,使许多中低收入阶层难以承受。如购置一套100平方米的房子,加之装修,就需要100多万元,是一般市民20多年的劳动收入,这既不符合客观现实,又违背了城市房产市场发展规律。就在这种市民的收入和购房支出不成正比的情况下,不少地方房产还供不应求,出现炒房团、抢购房、预购房等现象。为什么会出现这样的情况,本人经调查了解,认为主要有以下几个问题的存在:
一是房产开发过于集中城市中心。从近几年看,各地的房产都基本开发在城市中心,而且没有很好拉开房屋结构档次和合理的地理环境布局,不能完全满足多层次人群的购房需求,使不同人群购置同类的房子,加上商品房紧俏,势必影响房价。二是城市建设拆迁房定基准价欠合理。旧房拆迁是城市建设和发展的需要,本无可非议,但随着房价的抬高政府三年两头定拆迁房价,无疑给房产商吃了定心丸,并成了房产商定房价的垫基石。近些年房价的上涨与拆迁房价提高是有直接关系的。三是经济适用房和廉租房建设投放量太少。据了解,这两项制度实施了好多年,仍有相当部分人没有享受到,尤其是有的城市几十万人口,只有几百套廉租房,无法解决低收入人群的需要,有的因生活所迫也只好承租高价房居住或举债购置旧房。四是商品房开发建设项目包装办法不多。政府常以求加快城市建设为重,如何将房产开发档次、品位与土地有偿出让捆绑包装考虑较少。由于没有捆绑招商,随着房价的提高,土地价也在水涨船高,并形成了恶性循环,相互抬价。
我认为,房地产市场与其他商品市场不同,并有质上的区别:首先是房地产开发的土地是国家所有的,不是开发业主想要就有的;其次是开发的土地投放在哪里也是由政府确定的。开发房产土地投放量多与少及地理位置不同,直接影响着房产市场的发展。因此,在某种程度上看,政府拥有较大的房产市场调控权。为了认真贯彻国务院总理温家宝7月13日主持召开的国务院常务会议提出的“调整住房供应结构,加快廉租住房制度建设,搞好房地产市场调控,遏制房价过快上涨”的精神,采取有效措施,合理控制房价,促使各地房地产市场健康发展,逐步消除老百姓对当前房产市场的不满情绪,加快社会主义和谐社会构建步伐,本人经过思考,提出以下看法,与大家共同探讨。
一、房产开发要逐步转向城市周边依山傍水地段。经济发展了,市民的生活水平不断提高,居住要求也随之变化,特别是高收入群体十分希望在城市周边空气新鲜、环境优美的地方购置住房。这是社会发展的必然趋势,国外是这样,中国将来也是这样。我们社会主义国家虽然不讲富人与穷人之分,但贫富差距客观事实摆在面前,必须探索切合实际的做法去适应形势的发展,这才是实事求是,以人为本,科学发展。为此,我认为今后房产开发应向城市周边地段发展,与防洪治理、旅游开发、农业观光有机给合起来,并进行科学规划,促进城乡一体化发展,不断加快新农村建设。在此,也许有人讲,周边地区土地价格低,将会影响城市建设的财力。而我认为情况恰恰相反,只要规划起点高、建设品位好,有人向往和需求,市场必然存在。同时,假若能进一步解放思想,借鉴国外经验,结合当地的一些实际,减少开发商环节,允许自筹资金按规划建设,这样可以降低建房成本,提高土地价格,将大大调动社会购房、建房的积极性;这样既补充了政府财力,又带动了农村的发展,是一举两得明智的选择,是今后私人住宅改善与发展的一种有效途径。
二、积极推行城市拆迁安置以房换房原则。城市建设、旧城改造经常会遇到的是拆迁安置问题。为使拆迁安置在房产市场不太规范的情况之下不影响房产市场价格,我认为应积极推行拆迁安置以房换房为好。现在市民拆迁安置最为关注的是安置的地段和价格。只要政府制定合理的政策,为拆迁户多考虑一些,如就近安置、店面换店面,新旧房差价、面积多余补差,能双方平等协商,多体现一点《物权法》精神,让拆迁户多得一点利益,以房换房的原则是完全可以实施的。现在有些城市已考虑这一问题,不再制定拆迁房价了,拆迁置换按市场房价估价,这是一个良好的开端。但在房产市场调节尚未到位之时,估价仍然是一个不够合理的价格,仅是表面程序合理而已。只有努力把拆迁安置调换面积补差调整到最低限度,拆迁安置以房换房才能更加人性化。同时,才可能对商品房价格形成一定的制约,才能逐步消除拆迁房价是房产市价参照系的不良现象。
三、要不断加强廉租住房规划和建设力度。推行廉租房制度是我国一项关心贫困百姓的优待政策,是解决低收入群体住房困难的一项有力措施。最近几年各级政府认真组织实施,深受弱势群众的欢迎。但目前廉租房享受的对象范围还不够广,仅限于低保户,低保边缘对象、进城贫困务工者一时都还难以承租。随着城市化进程的加快,政府财力的增强,要进一步加大廉租房建设力度,不断扩大承租对象,让更多经济比较困难、无力购置房屋的群体能租上廉租房;让更多的贫困老人安度晚年;让更多进城务工者安心工作,方便家属进城照顾生活,子女进城读书。这些问题解决好了,社会房屋租赁市场才会逐步降温,房地产市场也将会受到相应的冲击,并让经济适用房这种既不是完全的市场商品又对房地产市场带来影响的过渡时期产物早日退出房产市场。
四、加快城市总体规划后的旧城改造速度。这几年各地都十分注重城市新区开发建设,城市中心位置不断变迁,使得许多城郊农村变为城中村,一些老城区却面貌依旧。其中城中村的老新村、旧城的老住宅,原规划起点不高、品位低下,与新城建设发展极不相适应,有的成了民工居宅区;有的低收入家庭或老年人仍然居住在这些地方,居住条件长期得不到改善。我认为,政府要制定优惠政策,关注这些区域的建设,改变这种落后状况。前几年为了改变旧城面貌曾经掀起过房屋平改坡浪潮,通过政府审批、市民出资,对旧城改造起到了积极的推动作用。现在能否对老城区旧宅、城中老新村进行改造,采取政府规划、市民自建、适当交费的办法,把过去统一开发、强制性拆迁转变为市民自愿旧改新。这样既改造了旧城、提升了品位、美化了环境,又体现了党和政府对百姓的关心,同时房地产市场的商品房购买率也将会大大降低。
五、适当增加中等档次的房屋开发建设。城市中等收入的人群居多,如何抓住房产市场消费主流,是房产商和政府宏观调控房产市场过程中十分值得注意的问题。最近几年城市房屋开发档次越来越高,面积越来越来大,加之房价居高不下等原因,使许多中低等收入的群体难以购买到适合自己的住房。有的因生活所迫举巨债购房,有的甚至无法介入房产市场,住房条件较难得到改善。为此,我认为今后要多规划一些中等档位的房产开发建设项目,加快提高市场的占有量,不断满足中、低收入群体的需求。另外,从市场的发展规律来看,消费群体客观存在不同的层次,市场就应有不同的商品供给,只有这样,市场才能进行有序竞争,才能正常、健康地发展。
六、不断重视房地产市场的调控和管理。房地产市场不是一般意义上的商品经济市场,它的生存与发展,与政府政策调控息息相关。正如中国的证券市场一样,一旦税收政策调节,经济工作重点发生变化,股市也随即引起波动。对此,我们政府必须严格加强管理,把群众的利益和开发商的利益紧密结合起来,使房地产市场开展有序竞争。为此,一是制定措施限制外地人口到本地炒房或购房。因为房产资源是国家最为活跃的稀缺资源,不能成为有钱人的摇钱树,当地的土地资源应主要由本地人口共享和使用;二是设定条件限制市民大量购房。购房促进市场消费是一种好的现象,有利于市场的激活,但土地资源是不再生资源,我国人多地少将是制约经济发展的一个极为重要的因素。对土地的使用和开发必须引起政府高度重视,并加以严格控制。为什么农民建房只能一处,且建筑面积都有明确的规定,正是因为农村土地十分紧缺,不许可多占和浪费使用。因此,对城镇居民的购房也要通过制定税收等相关政策加以调控和制约,有效限制市民多购房,让有限的土地资源慢慢地利用和开发,让以后更多的人得以共享。三是要把商品房开发建设与土地出让捆绑招商。项目投放市场既要比土地价位,又要看建设档次和质量,通过科学的方法把开发商的利润空间控制在较为合理的位置,使之与当地经济发展水平和居民的实际收入相适应。
总之,房地产市场大、管理难,要做好房产市场的调控,不是一件容易的事。但这方面工作广州市给各地带了好头。该市在今年1月份召开两会期间和2月份市长张广宁参加全国人代会期间,张市长掷地有声地说:“今年广州市将采取四大举措,全力控制房价,至少房价会稳定在一个合理的水平”,并劝告“中低收入者如果想买房,不要急于买房,房价应该能降下来”。经过近两个月的努力,广州3月份新建商品房均价为7029元/m2,比2月份7729元/m2下降了700元,降幅达9.1%,创该市房价单月跌幅最高水平。广州力控房价初见成效,百姓拍手称赞政府为民办好事。我相信,各级政府只要认真研究,不断探索,始终把群众利益和房产商利益挂起钩来,并进行综合考虑与分析,采取切实可行的办法与措施,房产牛市将不会再牛起来,市民购房难、购房贵的问题将会得到逐步缓解。    (注:本文作者系浙江丽水市政协副主席、民建丽水市委会主委、丽水市残疾人联合会理事长。)