民居出租后被改作商业用途，俗称“住改商”，这种情况在许多城市极为普遍。采荷街道一民居仓库发生火灾后，“住改商”的诸多隐患随之显现，时报近日对此进行了连续报道。
针对“住改商”的现状，省政协委员、律师金克明认为，应尽快出台《物权法》实施细则，解决“究竟哪些人算是有利害关系业主？何种类型的商业用途允许进入民宅？业主权利受侵害后该如何维权？”等问题。

 现行法规
“住宅”办企业一律不予登记
记者从杭州市工商局了解到，从去年开始，工商部门暂停为经营场地使用用途是“住宅”的企业办照。凡登记注册时提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅、公寓、别墅”的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途表述无法辨别为住宅或商住综合的等，均不予登记注册。　

  杭州现状
2002年后“住改商”大多非法　　　　　　
杭州市工商局登记注册处工作人员告诉记者，在登记注册方面，本市规定与《物权法》并不矛盾。《物权法》第77条规定：业主将住宅改变为经营性用房的，应首先遵守法律、法规及管理规约，并经有利害关系的业主同意。
工商部门的政策和《物权法》的规定是一致的，只要满足相应条件，将住所用途改为“商用”，就可以登记注册，从事经营活动。但是，“更改住所用途，必须通过房管、土管、规划等部门的前置审批”，据工商部门透露，自2002年开始实施“前置审批”以来，绝大多数“住改商”还没来得及到工商部门申报，就已经“落马”了。新开张的“住改商”，绝大多数是非法经营。  而对于在2002年之前便已在民居内登记注册的商户，工商部门表示，只要不变更经营地址，就能通过年检。不过，一旦有周围住户投诉或反映，这些商户也将面临“关门”的危险。

   困局待破
“住改商”问题成堆难解决
目前，依然有许多未注册登记的“住改商”在继续营业。由于它们分布在居民区内，在职能部门的监察下，不可能有效地掌握每一户的详细情况。杭州市房产管理局一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者：“现在的情况是，部分设置在小区住宅房里的公司、仓库等，已经影响到了小区的公共生活环境、居民的生活起居，对此，物业管理却只能调节已经出现的矛盾，但并无权力责令公司或仓库离开小区。
而在审批、后期的检查过程中，工商部门能够对“住改商”的情况予以控制，但对那些根本没有执照，在居民楼内的非法经营者，则只能通过接到举报，或者检查发现后再查处。
相同的情况也出现在消防部门，杭州市公安消防局宣传科科长吴保平表示，民房改做其他用途，虽然消防隐患比较大，但消防部门管理难度也很大，“消防部门一般不能进入居民家进行检查”。
同时也有相关人士表示，“住改商”虽然存在诸多隐患，但对目前已经存在的“住改商”进行一刀切的方式进行清除，也不合理。有些“住改商”已经取得了合法的营业资格，也有“住改商”的确也方便了居民的生活。


 解决途径
业主大会有权干涉
“除了工商部门的查处，业主大会在其中也应该起到作用，”杭州市房管局的工作人员说，“对于居民反映的情况，业主大会经过调查、投票后，可以把问题和处理意见反映到社区党委。”社区党委在接到由业主大会递交的文件后，将会开展调查，其中，处理问题的过程中，往往需要环保、消防、公安、工商等部门的协助，之后，物业公司可以按照业主委员会的要求，责令问题方限期整改。
金克明表示，在目前情况下，政府可以尝试通过正确的引导，对于经营时间已经达到一定年限，又是居民生活迫切需要，对环境影响也不大的“住改商”户，比如经营粮油、杂货、书报、水果、药品等的商铺，可以按一定条件准许经营。
针对“住改商”的现状，金克明认为，应尽快完善和出台《物权法》实施细则，为《物权法》配套立法。
“究竟哪些人算是有利害关系业主？怎样征求全体业主同意？何种类型的商业用途允许进入民宅？业主权利受侵害后该如何维权？这些问题，都要靠《物权法》实施细则来解决。”金克明说。
问题一究竟哪些人算是利害关系业主？
小区的住户，少则几百，多则几千。谁才是“有利害关系的业主”？路过的街坊，也会受到“住改商”影响，他们算不算“有利害关系的业主”？有业主不理睬或者为难人怎么办？就算凑齐足够签名开了业，等某天业主换人了，新业主不同意怎么办？
法律界人士认为，就权属而言，“有利害关系业主”仅指相关房屋的抵押、租赁和销售合同对象，但“住改商”牵涉到的“利害关系”，包括安全、环保、出行等日常生活的方方面面。“住改商”属于小区物业事项变更，哪些人算是“有利害关系业主”可由业委会决定。
但问题的关键是，有业委会的小区，通常不存在“住改商”问题；而要求“住改商”的小区，大多没有业委会。法律界人士建议，在制定《物权法》实施细则时，应考虑到当事双方自行操作的可能性，对政府行政介入的途径，作出深入具体的规定。
问题二怎样征求全体业主同意？
静怡社区业主吴女士认为，“只有提交有利害关系业主同意的书面证明，并经由公示，经业主大会投票通过，才能进行‘住改商’”。
静怡社区业主吴女士认为，“只有提交有利害关系业主同意的书面证明，并经由公示，经业主大会投票通过，才能进行‘住改商’”。
业主投票决定“住改商”，是否行得通呢？对此，有法律界人士表示，这种方式看似民主，实际上很难操作，如果要以此作为行政许可的前置条件，还有待商榷。
由于我国的居民自治尚不成熟，即使是小区业委会选举，也普遍过不了“达到三分之二票数”的关卡，更何况对邻居“住改商”的表决。
法律界人士同时认为，如能将其写入《物权法》实施细则，在居民自治组织完善的社区，这不失为可行的办法之一。“想要得到全体业主同意，你就得挨家挨户地去游说，这里要考验的是合法合理经营，以及和睦邻里关系。”
问题三何种类型的商业用途允许进入民宅？
有业主提出，与其对“有利害关系业主”定义扯不清道不明，还不如在《物权法》实施细则中，明确限定“住改商”产业类别，注明哪些便民利民产业能进小区，哪些严重扰民产业不得入内。
法律界人士建议，只要相邻住户同意，小区可以开办公司，但审批程序和主管单位，应在实施细则中明确。“一般主张有限度容忍，对于书报亭、杂货店、水果店、药店等，可以有条件准许经营，餐饮、娱乐等严重扰民行业，应强制撤离住宅区。”
问题四业主权利受侵害后该如何维权？
首先，如果经营者是无照经营，其他业主可向工商部门反映，予以取缔。
其次，在“住改商”过程中，如存在损害或侵占共有部分，如拆改承重墙等，其他业主可向本地建设委员会反映，要求对此进行行政处罚；如未经规划部门批准，搭建建筑物、构筑物，或擅自改变外立面，在非承重外墙上开门窗的，其他业主可向规划部门反映，要求对其进行行政处罚。针对以上情况，可以由其他业主，或通过业主委员会、物业管理公司或房管所，向法院起诉。
最后、如果“住改商”过程中，产生了噪音、异味等，其他业主可向环保部门反映，委托专门机构进行鉴定，如有必要，可请公证部门进行公证。在取得相应证据后，业主可向法院起诉。
(本网站注：金克明系民建温州市委会副主委、浙江金克明明律师事务所主任）